サブリース契約の問題点|「家賃保証」の落とし穴!

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皆さんは、「サブリース契約」をご存知でしょうか。

名前だけなら聞いたことがある、という方も多いかもしれませんが、サブリース契約とは、サブリース会社(不動産会社)がオーナーから賃貸アパートなどを借り上げ、サブリース会社が改めて個別の入居者と賃貸契約を結び、家賃収入を得るものです。
入居者が支払った家賃はまずサブリース会社が受け取り、各種手数料を差し引いた残りが保証賃料としてオーナーに支払われることになります。

サブリース契約の特徴は、入居者との契約など煩わしい手続きの一切をサブリース会社に一任できることと、入居者がいなくても保証された家賃が入るところです。

「入居者がいなくても家賃収入が保証されるのであれば損はないんじゃないの?」と思う人が多いかもしれません。実際にそう思って契約をする人もいるくらいです。

しかし、実際にはオーナーへの支払いが完全にストップし、トラブルとなってしまうケースも少なくありません。

今回は、サブリース契約とその落とし穴について解説していきます。

1.サブリース契約の仕組み

サブリース契約は、以下のような仕組みで成り立っています。

  1. 物件の所有者(オーナー)となる人が銀行から融資を受け、物件に投資する(9割を超える人が銀行から融資を受けています)。
  2. サブリース会社がオーナーから物件(賃貸不動産)を借り、入居者との賃貸借契約・仲介を請け負う。
  3. サブリース会社は、オーナーに一定額の賃料支払いを保証(サブリース)する(ただし、保証賃料は一定期間ごとに改定)。

2.サブリース契約の注意点

家賃保証、賃貸借契約の委任など、一見してメリットが大きいサブリース契約ですが、安易にオーナーとなるのは危険です。

もちろん、サブリース契約自体が悪であることはありませんが、サブリース契約には以下のような落とし穴が潜んでいる可能性があることをよく知っておく必要があるでしょう。

2-1.家賃保証の減額

サブリース契約では、「家賃保証」「30年一括借上げ」等を売りにしている業者はたくさんいます。

しかし、実は「30年間の家賃保証」をしている業者はほとんどいません。多くは「10年間は家賃保証するが、その後は2年毎に契約を見直す」といったタイプの契約内容です。
つまり、最初の10年を過ぎたら家賃保証はなくなるのです。

大抵の場合、最初の保証期間を過ぎたら、業者側から「家賃保証を減額して欲しい。そうでなければ契約は解除して物件の管理も入居者募集も行わない」と言ってきます。その減額幅は30~60%になることもあります。

入居者がいればマシなのですが、入居者がいる物件ではそもそもあまり減額交渉が行われません。
逆に言えば、減額の申し出があった時点でその物件には入居者がいないか、将来的に入居者が現れづらい物件であると言えます。

いずれにしろ、家主にとっては大幅な収入源となり、ローンの返済に大きな支障が生じます。

【スマートデイズ社「かぼちゃの馬車」の例】
2018年、東京を中心に「かぼちゃの馬車」という女性専用シェアハウスを展開している不動産会社スマートデイズ社が、オーナーへの賃借料の支払いを突然停止し、トラブルになりました。
実際、スマートデイズ社が提示していた賃借料は、一般のサブリース契約よりも高めの設定がなされていました。しかし、実際は賃料不足により、一方的に賃料収入を減らされ、最後は支払われなくなってしまったのです。

2-2.中途解約のリスク

サブリースは長期の契約を前提とした契約であり、契約する側も、長期にわたり関係が続いていくものと思って、契約・資金計画を立てます。
しかし、それがいつまでも続くという保証はありません。

上記のような家賃減額請求に応えられない場合や、経済情勢の変化を理由に、サブリース会社が中途解約を申し出た場合、契約書に中途契約しない旨を明記していたとしても、オーナー側は泣き寝入りするしかありません。サブリース会社をはじめとする賃借人による中途の契約解除が民法で認められているからです。

つまり、サブリース会社の都合で、契約はいつでも解除されてしまう可能性があるのです。

2-3.サブリース会社の倒産

最近、サブリース会社間の競争が激化しており、無理な査定を行うこともあります。

もちろん、オーナー側からすれば高い査定金額に越したことはありません。しかし、入居者が集まらなければサブリース会社の賃料負担が増すばかりで、最悪、倒産してしまうケースもあります。

また、サブリース会社が、建設会社、不動産会社の子会社の子会社である場合も多く、親会社の経営が悪化すれば連鎖倒産という可能性も考えられます。

この場合、入居者から預かっていた敷金等の預かり金が戻らない事態が発生する場合があり、その損害はオーナーの負担となってしまいます。

また、このような問題を抱えた物件は、周辺の不動産会社から敬遠されることが多く、入居者募集の大きな障害となってしまいます。

2-4.銀行の審査にも要注意

事業計画は、ローンを組む時に金融機関で審査があります。
甘い計画であれば融資してもらえるはずがありませんが、金融機関は多少事業計画が甘かろうと融資をしてくれることが多いです。

金融機関は融資を行って金利で稼ぐのが商売です。サブリースを使ったローンは住宅ローン等より金利が高めに設定されているために、金融機関の利ザヤも大きくなります。
よって、事業計画は精査もされず融資が行われ、何も知らないオーナーはそのまま経営を始めてしまいます。

もしローンの返済が滞ったら、保証人に請求したり担保物件を差し押さえたりすれば済む、というのが金融機関側の思惑なのです。
巧みな営業トークで丸め込まれないよう、自分自身でよく考えて事業計画を立てる必要があります。

3.サブリーストラブルの対応策

それでは、サブリース契約のオーナー達は、家賃の減額や支払ストップなどの状況に陥った場合、どのような対応が可能なのでしょうか。

3-1.金利の引き下げ、リスケジュール、借り換えを交渉する

サブリースがまだ支払われている間は、貰えるものを貰ったまま、早めに行動を始めましょう。

最も有効な対応方法は、融資を受けている銀行と金利の引き下げの交渉をすることです。借入の額が大きい場合、金利1%の引き下げでも後々大きな差となってきます。
また、リスケジュールの交渉も、大きな効果があるでしょう。

借り換えを考えるのも一つの選択肢です。ただし、不動産価値が下がっている等の理由により、借り換えができない場合もあります。

3-2.管理会社の変更、物件の売却

賃料収入が完全に停止してしまった場合、最後の手段として考えられるのは、管理会社の変更か物件の売却です。

ただし、オーナーが一気に売却に走り、大量の物件が市場に流れてくると、売却価格が下落してしまうでしょう。何事も早めの対応が大切になります。

4.サブリース契約で借金をするようになったら…

今回は、サブリース契約の問題点について解説しました。

おいしいだけの話は存在せず、銀行の融資を受けるにもリスクがついてまわります。サブリース契約を受ける場合には注意が必要です。

もし、家賃の減少や収入のストップにより借金が嵩み、債務整理が必要になってきたら、弁護士などの専門家にご相談ください。

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