オーバーローンと離婚|財産分与・払えない場合・折半になるか

結婚生活においては、住宅ローンを組んで家を購入することは一般的です。オーバーローンの状況もよくあります。

しかし、円満な夫婦関係が続けば問題はありませんが、万が一離婚する場合は、住宅ローンが残っていることからトラブルの原因となる可能性があります。

通常の財産分与とは異なり、住宅ローンが未完了の場合、分与と返済の問題が複雑に絡み合うことがあるのです。

余計なトラブルを回避するためには、どのような問題が生じる可能性があるのかを具体的に理解しておくことが大切です。

今回は、Yahoo!知恵袋、ブログなどでも話題の、売却残債や住み続ける場合の問題、オーバーローンなど、折半なのか対象外なのか、5つのケースに分けて詳しく解説します。また養育費の相殺について解説します。これにより、離婚時に生じる住宅ローンに関わる問題に適切に対処するための情報を得ることができます。

売却残債は折半?住宅ローンの残額よりも自宅の価値の方が高い場合

まず考えなければならないのが持ち家の現時点での価値と住宅ローンの残額との差額です。

仮に、持ち家の価値が2,000万円でローンの残高が1,000万円だとしましょう。

しかも、離婚後は夫婦のどちらもその家に住む意志はないとします。この場合、話は簡単です。持ち家を2,000万円で売却し、そのお金でローンを支払い、残った1,000万円を夫婦で折半すれば良いだけです。

離婚の財産分与は基本的に1:1なので、通常のケースでは500万円ずつ折半することになります。

家に住み続ける場合|ローンの残額よりも自宅の価値の方が高い場合

次に、住宅ローンの残額よりも家の価値が上回っているものの「家は売却せず」、夫婦のどちらかが住み続けるケースについて考えてみましょう。

先ほどと同じように家の価値が2,000万円でローンの残額は1,000万円とします。このケースでは離婚後は夫が家に残り、妻は家から出ていくものとします。この場合は結果的に夫が1,000万円の利益を得たことになるため、夫は妻に対してその半額である500万円を支払わなくてはなりません

また、家が共有名義になっていて夫がローンを支払えないケースでは、家の価値がローンの残額を上回っている限り妻の方に支払いの責任が回ってくる可能性は低いといえます。なぜなら、夫がローンを支払えなくても家が競売にかけられ、その時点でローンは完済されてしまうからです。

オーバーローン|自宅の価値よりもローンの残額の方が高い場合

家の価値よりもローンの残額の方が高い場合は財産分与の扱いはどうなるのでしょうか。

仮に、家の価値が1,000万円でローンの残額が1,500万円だとします。そうすると、家を売却しても500万円の借金が残ることになり、オーバーローンの状態です。この場合、家は財産分与の対象とは認められません。離婚しても500万円の借金が250万円ずつ折半されるわけではないのです。

こういったケースではローンの名義人や保証人がそのまま責任を負うことになります。これがオーバーローンなのです。

もし、夫が自宅を継承し、妻が家から出ていくことになったとしても自宅は財産的価値がないものとして扱われます。そのため、夫婦間での金銭のやり取りはなく、ローンの名義人や保証人もそのままです。

要注意!共有名義、名義変更、連帯保証人の問題

家の財産分与においてよくトラブルになるのが、「家が共有名義」「ローンの名義人と保証人が異なる」ケースです。

ローンが払えない!共有名義の問題

たとえば、離婚した後でローンが払えないとなり、家を売却しようとしたとします。

その際に、家が夫婦の共有名義になっていると、売却には両者の承認が必要となるのです。

そのときにすぐに相手と連絡を取れればいいのですが、なかには相手の連絡先を知らないというケースもあります。

そうすると、家を売りたくても必要な手続きができないということになりかねません。ローンが払えない状況にならないためにも、離婚をする前に自宅の名義は家を継承する人間だけに書き換えておくことをおすすめします。

ローンが払えない!連帯保証人の問題

また、妻側が住宅ローンの「保証人」になっている場合に注意が必要です。

ローンの残額が家の価値を上回る場合に、夫が住宅ローンの名義も自宅を継承したとしても、突然夫がローンを払えなくなった場合は、保証人である妻にその支払い義務が生じてしまうのです。

それであれば、「離婚時に住宅ローンの保証人から抜ければよい」と思うかもしれませんが、それは容易ではありません。

なぜなら、住宅ローンとは要するに借金であり、相手は保証人を立てることを条件にお金を貸しているからです。どうしても、保証人から抜けたい場合は代わりに保証人となってくれる人を探すなど金融機関と交渉する必要があります。

ただ、関係のないローンの保証人になってくれる人を見つけるのは極めて困難ですので、この件に関しては離婚協議の中で徹底的に話し合い、両者の納得のいく解決法を見つけ出していくしかありません。

養育費と相殺できないの?

住宅ローンの支払いと養育費の相殺で考えている方もいるかと思います。配偶者と子どもが夫の名義の不動産に住み続ける場合、夫が住宅ローンを支払い、養育費と相殺することができます。また、相殺により、養育費と住宅ローンの支払いを調整し、財産分与や支払いの煩雑さを軽減できます。相殺には夫婦の合意が必要であり、法的なアドバイスを受けることが重要です。

一方で、自分が住む不動産の住宅ローン支払いだけでは、養育費との相殺はできないのは当然で、住宅ローンは不動産の維持負担であり、養育費は子どもの生活費として異なる性質を持ちます。

オーバーローンは財産分与の対象外

ここまで述べてきた通り、マイナス財産は、財産分与の範囲外です。具体的には、住宅ローン残債や売却額を上回る「オーバーローン」が生じた場合、その差額は財産分与の対象外となり、配偶者間で折半する必要がありません。

言い換えれば、負債が財産を上回る状態になった場合、その負債部分は財産分与には含まれず、それが証明された上での分与が行われます。

離婚の際には返還が必要?相手の親から贈与された住宅ローンの頭金

少し特殊なケースとしては住宅ローンの一部を親から援助された場合というのがあります。

たとえば、住宅購入費が2,000万円でその内、妻の父親から500万円の援助を受けていたとしましょう。そして、現在の自宅の価値が1,500万円で、離婚した後は夫が家を引き継ぐものとします。本来であれば、財産は折半になるので夫が妻に750万円を支払うことになりますが、500万円は援助をした側の実家に返還しなければなりません。

したがって、まず500万円を妻に返し、残りの1,000万円を折半する形になります。つまり、この場合は夫が家を継承して妻に計1,000万円を支払うのが正解となるのです。逆に、妻が住む、妻が家を継承する場合は、1,500万円から500万円を除いた1,000万円を2人で折半する形になるので、妻が夫に500万円支払うことになります。

ただし、頭金が返還されるのはその家に財産としての価値がある場合のみです。多額のローンが残っており、その家に財産としての価値がない場合は頭金を返還する必要はありません。

まとめ

今回は、Yahoo!知恵袋、ブログなどでも話題の、売却残債やオーバーローン、住み続ける場合など解説して参りましたが、以上のように、離婚の財産分与における不動産の扱いにはさまざまなケースがあります。

事前に確認をしておき、いざというときに困らないようにしておきましょう。

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執筆・監修
服部 貞昭 ファイナンシャル・プランナー(CFP・日本FP協会認定)
ファイナンシャル・プランナー(CFP・日本FP協会認定)
2級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)
東京大学大学院 電子工学専攻修士課程修了
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