任意売却とは？｜メリット・デメリットと競売との違い

住宅ローンを組んで購入したマイホームですが、病気や怪我、失職などの突然のアクシデントでローンの支払いが難しくなってしまうケースがあります。
こうした状況下になると、ご自身の住宅（一戸建て・マンションなど）を売却し、その売却代金を住宅ローンの残務の返済に充てることを考える方も多いでしょう。

一般的には、住宅ローンが残っている不動産は売却が難しいとされています。
しかし、「任意売却」という手続きを利用することで、住宅ローンの残っている不動産でも売却が可能になります。

では、具体的に任意売却とはどのような手続きなのでしょうか？よく聞く「競売」との違いは何でしょうか？
また、任意売却をすることによりメリット・デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか？

本記事は、住宅ローンの支払いに困難を抱えている方や借金の影響でマイホームを手放すリスクを抱えている方々にとって有益な知識と情報を提供します。ぜひご一読ください。

目次

• 任意売却とは？
• 任意売却と競売の違い
• 任意売却のメリット・デメリット
  • 任意売却のメリット
  • 任意売却のデメリット
• 借金問題が深刻なら「債務整理」
  • 任意整理｜債権者との個別交渉で将来利息を減額
  • 個人再生｜マイホームを守りつつ借金を大幅減額
  • 自己破産｜裁判所に申し立て借金を０にする
• 住宅ローン問題は弁護士に相談を

任意売却とは？

住宅ローンを利用してお金を借りた場合、購入する住宅・土地などの不動産には基本的に「抵当権」が設定されます。
抵当権とは、債務者がローンの返済をできなくなった場合に、抵当権を設定した債権者が住宅や土地を競売にかけて売却し、優先して弁済を受ける権利のことです。

見方を変えれば、住宅ローンを利用するときには購入する住宅等を担保にしてお金を借りていることになります。

原則的に、売却したい不動産に抵当権が設定されている場合は、抵当権を設定した債権者に借金を一括返済して、抵当権を抹消してもらう必要があります。
しかし、「任意売却」を利用すれば、ローンが残っている不動産の売却が可能となります。

任意売却では、抵当権を設定した金融機関に抵当権の抹消を承諾してもらいます。
これにより、ローンが残った不動産を売却できるようになるのです。

任意売却は略して「ニンバイ」とも言われ、競売を避けて住宅を売りたい人にとっては非常に役立つ制度となっています。

任意売却と競売の違い

抵当権の設定された不動産を売却するには、任意売却の他に「競売（けいばい・きょうばい）」という手段があります。
競売とは、住宅に抵当権を設定した債権者が、その住宅の残債権を回収するために行われる手続き（債権回収手段の一種）です。

ローンの返済が契約通り行われない場合、ローンの債権者は抵当権を実行して住宅を売却し、そのお金で債権の回収を図ります。
このとき債権者は裁判所に申立てをする必要があり、申立てを受けた裁判所は抵当権を設定された不動産を強制的に売却します。その手続きが「競売」です。

競売は、債務者が不動産ローンを滞納したり、住宅ローン返済中の持ち家がある状態で債務者が自己破産などの債務整理をしたりすると実行されます。

しかし、競売が始まると言っても、債権者がいきなり住宅まで押しかけてきて「今から家を売るから出ていけ！」と追い出されたり、知らないうちに家具家財が売り払われたりするわけではありません。
裁判所が法律に則って競売の手続きを行うことになっていますので、引越しまでの期間は確保されますし、債権者との話し合いも可能なケースがあります。

とはいえ、競売には任意売却と比べてデメリットが多いので、できれば競売が実行される前にこれを回避し、任意売却を目指すことをお勧めします。

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借金問題が深刻なら「債務整理」

任意売却は自宅不動産を比較的高額に売却できる手段ですが、任意売却により借金（住宅ローン問題）が必ず解決できるわけではありません。

多くのケースでは、任意売却によって得たお金に自己資金を足して、ローンの残額を一括返済することになります。
しかし、住宅が思った価格で売れない場合や、自己資金が足りない場合もあるはずです。

任意売却をしても住宅ローンを完済できず借金問題を解決できない場合、「債務整理」を同時に検討するべきです。
債務整理は、借金を減額・免除するなどして根本的に解決する合法的な手続きの総称です。

債務整理の種類としては主に以下の３パターンがあります。

任意整理｜債権者との個別交渉で将来利息を減額

任意整理では、債権者と裁判所を通さず個別に交渉をして、将来発生する利息を一部カットしてもらいます。
その後、残った借金を毎月少しずつ返済していき、3~5年程度で完済します。

裁判所を介さない分、任意整理手続きは安価かつ迅速に終わります。しかし、原則として元金の減額はできないため、減額効果が低いのが難点です。
特に、住宅ローンは元々金利が低いことが多いため減額効率は低く、そもそもローン債権者は任意整理に応じてくれない可能性が高いでしょう。任意整理に応じるより、自宅を競売した方が確実に借金を回収できるからです。

そこで、任意整理をお勧めできるのは、「住宅ローンの他にも消費者金融や銀行などから借金をしており、それらについて減額すれば住宅ローンの支払いを続ける余裕が生まれる」というようなケースです。

個人再生｜マイホームを守りつつ借金を大幅減額

個人再生は、裁判所に申立てをして、借金を元金から大幅に減額してもらう手続きです。
手持ちの資産や借金の総額によりますが、残債務が最大で10分の1にまで圧縮されることもあるので、任意整理よりも圧倒的に減額率が高いです。

また、個人再生をした後も住宅（マイホーム）に住み続けられる制度として「住宅資金特別条項（住宅ローン特別条項・住宅ローン特則）」が設けられているのが特徴です。

住宅ローン特則を利用する場合、個人再生後も住宅ローンは通常通り支払い続けることになります。返済計画のリスケジュール等は認められることがほとんどですが、住宅ローンの減額は原則としてできませんのでご注意ください。
（とはいえ、他の借金が大幅に減額できるため、これにより住宅ローンを支払う余裕が生まれるケースが多いです。）

今回紹介した債務整理の中では最も手続きが複雑なので、弁護士に依頼して手続きをしてもある必要があります。

自己破産｜裁判所に申し立て借金を０にする

自己破産は、裁判所に申立てをして借金をゼロにしてもらう手続きです。
その代わり、不動産をはじめ、高価な車・ブランド品など一定以上の資産価値がある財産は処分され、債権者に配当されてしまいます。

生活必需品や家具・家財、今後の生活に必要な一部の現金と預貯金などは手元に残せますが、マイホームは確実に処分の対象になりますのでご注意ください。何を手元に残せるのかは、前もって弁護士に確認しておくといいでしょう。

自己破産は減額率の高さに比例して一定のデメリットがある手続きですが、税金などを除くほとんどの借金を免除してもらえるため、多重債務に陥っている方や、解雇・減給などにより借金を支払う余裕がなくなってしまった方におすすめの債務整理方法です。

住宅ローン問題は弁護士に相談を

住宅を売りに出すのであれば、競売よりも任意売却の方が家の持ち主にとってメリットが大きいケースが多いです。
特に、売却金額は大幅に違うため、基本的には任意売却をした方が得になるケースが多いでしょう。

しかし、借金苦で住宅を手放す場合、家を売っても借金の完済ができない可能性があります。
そういった場合は、弁護士に相談して債務整理をするのが効果的です。

任意売却のときは、必ずしも弁護士が必要なわけでなく、専門の業者に依頼すれば事足ります。
しかし、債務整理をする場合は、債権者との高度な交渉や裁判所手続きが必要となるため、弁護士や司法書士のサポートが不可欠と言っても過言ではありません。

債務整理をすることで、多くの借金問題を解決できます。
返済できない額の借金にお困りの方は、どうか迷うことなく弁護士・司法書士に相談して、適切なアドバイスを受けることをお勧めします。