競売とは？回避方法はあるのか
この記事では、「競売とは？回避方法はあるのか」について解説していきます。競売の流れやデメリット、競売を避ける方法など…[続きを読む]
自己破産すると持ち家はどうなる？売れないって本当？
「自己破産をすると持ち家を失う」「自己破産をすると持ち家を自由に売れない（競売にかけられる）」
インターネット上にはこのような情報が散見されますが、果たしてこれは本当なのでしょうか？
自己破産をすると、消費者金融やクレジットカード、銀行などからの借金がゼロになります。
しかし、同時にいくつかのデメリットも発生しますので、これらのリスクを十分に知っておくことが重要です。
この記事では「自己破産をすると持ち家はどうなるのか？」「マイホームなどの財産の処分を免れる方法はないのか？」「住宅を有利な条件で売れないのか？」などの疑問について解説してます。
自己破産を検討している人で、持ち家がある方はぜひチェックしてください。
目次
自己破産すると持ち家はどうなるのか？
自己破産をすると、借金を全て免除してもらう代わりに不動産や高価な車などの財産が処分されます。
「破産者が所有する資産価値の高い財産を換価して債権者に最大限の弁済をした後、それでも支払えない借金については免除する」というのが破産手続きなのです（目ぼしい財産が手元にない場合は何も処分されることはありませんし、生活必需品などの自由財産は残すことができます）。
よって、自己破産をするとマイホームなどの住宅（持ち家）は原則的に手放すことになり、退去を余儀なくされてしまいます。
しかし、いずれにせよ処分されるとはいえ、住宅ローンの有無によって処分の流れが変わります。
住宅ローン完済後の家に住んでいる場合
ローンを完済した持ち家は、その人の財産として扱われます。
よって、自己破産をする場合は裁判所が処分することになります。
自己破産の手続きでは、家は競売にかけられることになっています。
しかし、競売だと市場価格よりも安い価格でしか売れないうえに、公売なので物件の住所などが公開されてしまいます。
競売前に様子を見るために購入希望者が付近を訪れる可能性がありますし、近所の人に競売のことがバレるかもしれません。
また、競売の場合、売却後の引っ越し時期を調整することができず、引っ越し代は全額自己負担となってしまいます。
これを避けるには「任意売却」という方法がおすすめです。
任意売却をすれば持ち家を市場価格に近い額で売ることができ、退去時期もある程度調整できます。退去に関する費用も軽減できる可能性があるので、競売よりもメリットが大きいでしょう。
自己破産をすると競売にかけられて自由に売れないマイホームも、任意売却ならばある程度有利な条件で売ることが可能です。
メリットが大きい任意売却のやり方については、以下の記事をご覧ください。
住宅ローン支払い中の家に住んでいる場合
まだローンを払いきれていない状態で自己破産をする場合、銀行などのローン債権者は債権を全額回収できないことになります。
そこで、債権者は少しでも多く債権を回収しようと、住宅に設定した「抵抗権」を実行します。
抵当権とは、債務者がローンを支払えなくなった場合に、担保である住宅を処分してお金に換え、ローンの債権者が優先的に弁済を受けられる権利です。
抵当権を実行されると、ローンのある持ち家は抵当権を設定した債権者によって差し押さえられます。
なお、住宅の処分は原則として先述の競売により行われますが、任意売却もできる可能性があります。
賃貸住宅に住んでいる場合
少し話は逸れますが、自己破産と賃貸住宅の関係についても解説します。
賃貸住宅の場合、家賃を払い続けている限り追い出されることはありません。
裏を返せば、家賃を滞納し続けると、それを理由に退去を迫られるおそれがあります。よって、現在家賃を滞納しているならば、自己破産前に家賃の滞納を解消すれば良い、ということになります。
しかし、自己破産の直前に滞納した家賃を支払う際には大事な注意点があります。
というのも、自己破産では全ての債権者を平等に扱うことになっているため、特定の債権者にだけ有利になるような返済は禁止されているのです。つまり、他の債権者への借金は滞納したまま、大家さんや管理会社に対して優先的に滞納家賃を支払ってしまうと問題になります。
とはいえ、賃貸住宅を含める家は生活の拠点であり、なくなってしまうと生活に悪影響が発生することは明らかです。家賃を支払わないと追い出されるような状況ならば、放置するべきではないでしょう。
そこで、「家賃を払わないと追い出されてしまう」というような事情がある場合、裁判所が家賃の滞納分の支払いを認めてくれることがあります。
自力での支払いが難しいならば、家族・親族などに援助をお願いして家賃を支払うことが賃貸を追い出されないためには有効でしょう。
なお、自己破産前に勝手に支払いをすると問題となる可能性があるので、まずは弁護士に現状を相談して、大家に滞納分の家賃を支払っても問題ないか？どのように支払うべきか？を確認をしてください。
自己破産をしても持ち家を残す方法
自己破産をすると持ち家は手放さなければならないのが原則です。
しかし、家族がいるから持ち家は残したい、住み慣れた家に住み続けたいと思う方も多いでしょう。
任意整理や個人再生ならば、マイホームを手元に残したまま借金を減額することが可能です。
しかし、減額では完済できないほどに大きく膨らんでしまった借金ならば、自己破産をするしかないケースもあります。
ここからは、自己破産をしても持ち家に継続して住む方法を考えていきます。
リースバックを利用する
リースバックとは、投資家などに持ち家を売った後、その投資家（住宅を買った所有者）と賃貸契約を結び、引っ越しせずに家を借りて家賃を支払いながら住み続ける方法です。
住宅の「所有者」は変わってしまいますが、毎月の支払いがローンからリース料になること以外、外見上の違いはほとんどありません。
同じ家に住み続けられる、リースバックによる売却金が一括で手に入る、持ち家にかかる税金がなくなるというメリットがあるだけでなく、賃貸で住み続け、将来的には買い戻すという選択肢もあります。
しかし、場合によっては買い手が見つからないケースがあります。
また、リースバック後の家賃は周辺の同じ規模の物件よりもやや高めに設定されることが多いようです（一般的に、売却金額の8～10%がリースバックにおける年間家賃の相場とされています）。
相場より高い家賃を支払い続けるのに限界を感じた場合、家賃の安い物件に引っ越した方が楽になるでしょう。
任意売却で親族に買い取ってもらう
任意売却で他人に持ち家を売るのではなく、親や親戚などの家族に持ち家を買い取ってもらう方法も考えられます。
いわばリースバックの身内版であり、買い取ってもらった後は家賃を払いながらその家に住み続けることを許可してもらいます。見ず知らずの人とのリースバック契約よりも家賃の融通が効くなどのメリットがあります。
しかし、親族にまとまったお金がないと、そもそもこの方法を採ること自体難しいです。
また、身内だからといって相場よりも安い金額で任意売却をすると、自己破産で禁止されている「免責不許可事由」に抵触してしまうおそれがあります。
リースバックや親族への売却を考えているならば、必ず自己破産に強い弁護士と一緒に手続きを進めていきましょう。
持ち家は個人再生・任意整理で残せる！
借金を整理できる「債務整理」の選択肢は、自己破産だけではありません。
「任意整理」「個人再生」ならば財産を処分しなくて借金を減額し分割払いできるため、可能ならばそちらを検討するのも良いでしょう。
それぞれの特徴は以下の通りです。
任意整理
任意整理は、債権者と個別に交渉して将来利息をカットし、3年~5年程度の分割払いにリスケジュールしてもらう債務整理方法です。
裁判所を通さないため、交渉をする相手方を自由に選ぶことができます。
つまり、借入先が複数ある場合、住宅ローンの債権者とは交渉せず、他の債権者と減額交渉をして合意を得られれば、借金の総額を減らすことができます。
住宅ローンが残っているならば引き続き支払っていく必要がありますが、住宅ローンを完済している場合や、貸金業者・クレジットカード未払いなどの借金を抱えている場合は効果的かもしれません。
しかし、元金を減額することはできず、借金の減額率そのものは低いです。
自己破産を考えるほどに多くの借金を抱えている人にとっては、任意整理では効果が薄い可能性があります。
個人再生
個人再生は、自己破産と同じように裁判所に申立てをして行う債務整理です。
借金を元金から大幅に減額してもらい（平均5分の1〜10分の1程度）、減額後の借金は原則3年かけて分割払いします。このため、手続きを申立てるには安定して継続的な収入が必要です。
個人再生には通称「住宅ローン特則」という制度があり、これを利用すれば住宅ローンを従来通り支払うことを条件として持ち家を手元に残すことが可能です。
住宅ローン以外の借金は全て大幅に圧縮できるため、支払いはかなり楽になるでしょう。
当然ですが、住宅ローンなしの状態では「住宅ローン特則」を使えません。
むしろ住宅ローンを完済している状態で個人再生をすると手続き後の返済額が上がり、思ったような減額が受けられずにいずれにせよ住宅を処分する必要が出てくる可能性があります。
また、個人再生は特に複雑な手続きであるため、書類の収集・準備、裁判所手続きなど、あらゆる面で弁護士のサポートが不可欠です。
「自分は個人再生が向いているのかどうか？」を確認するためにも、事前に弁護士とよく相談してアドバイスを貰いましょう。
自己破産と家（財産）に関するよくある質問
自己破産で処分される財産は？
自己破産という制度を端的に表現すると「自分の高価な財産を処分してお金に換え、債権者に配当し、それでも残った借金はゼロにしてもらう制度」と言うことができます。
「一定以上の財産を処分して弁済するという最大限の努力をしたので、返しきれなかった分は支払いを免除しましょう」ということだと思ってください。
問題は「一定以上の財産」とは何かということです。
基本的には「ある程度以上高額な財産」ということであり、持ち家や自動車はこの「高額な財産」の代表格なので、よほど価値のないものでない限りは処分される可能性が高いと考えてください。
（その他、処分の対象となる財産の細かい規定は各裁判所により異なります。）
ちなみに、自己破産の手続きには２パターンあり、どちらを選ぶかは裁判所が決定します。
簡単で費用の安い「同時廃止」という手続きにの方がメリットが多いのですが、持ち家がある場合は手続きが煩雑かつ費用の高い「管財事件」になってしまいます。
自己破産後に残せる財産とは？
反対に、自己破産をしても手元に残せる財産（自由財産）は以下のようなものです。
- 99万円までの現金
- 生活必需品（家具家電や調理器具、食器、衣類や寝具など）
- 新得財産（破産手続き開始後に得た給料など）
- 20万円以下の資産価値とされた物（詳細は裁判所により異なる）
「20万円以下の資産価値とされた物」については、例えば20万円以下の預貯金、解約返戻金の額が20万円以下の保険などが当てはまります。
価値の低い有価証券類や宝飾品などが当てはまることもあるかもしれません。
また、換金に手間と費用がかかりすぎるものなども、手元に残すことができます。
自己破産では持ち家を自由に売れない？
住宅ローン支払い中であっても、完済中であっても、住宅は資産価値の高い財産ですので自己破産により処分されることになります。
この場合、家は競売にかけられることになるでしょう。
競売では、市場価格より低い値段でしか売れず、手元にお金が返ってきたとしても少額です。
また、競売の手順や期間は裁判所が決めるため、債務者側から指定することができません。
立ち退き時期の交渉もほぼできず、競売が終わっても家を明け渡さない場合は「所有権もなく住み続けている不法占拠者」となってしまいます。
このような事態を避け、ある程度自由に持ち家を売りたいと考えるならば、「任意売却」という方法がおすすめです。
任意売却をすれば持ち家を市場価格に近い額で売ることができ、退去時期もある程度調整できます。退去に関する費用も軽減できる可能性があるので、競売よりもメリットが大きいでしょう。
自己破産をすると競売にかけられて自由に売れないマイホームも、任意売却ならばある程度有利な条件で売ることが可能です。
まとめ｜債務整理で持ち家を残したいなら弁護士へ
自己破産をすると、原則として持ち家を手放すことになります。
リースバックを利用する、親族に買い取ってもらうなどをすれば住み続けることは可能ですが、名義変更を避けることはできないと考えましょう。
世の中には、持ち家の処分を避けようと身内に安値で買い取ってもらったり、共有名義であった持ち家を配偶者個人の名義に変更したりすることを考える人もいるようですが、このような対応は破産法で禁止されている財産隠し・詐害行為に該当する可能性が高いです。
自己破産に失敗してしまうリスクがあるだけでなく、最悪の場合「詐欺破産罪」になってしまう可能性もあるので、自己破産前に大きな財産を動かそうと考えるならば必ず専門家である弁護士に相談してください。
弁護士がいれば、「持ち家を守りたい」「持ち家を手放すならばなるべく高く売りたい」など、あなたの希望を丁寧にヒアリングした上で最もデメリットが小さい方法を提案してくれるでしょう。
勿論、そのような債務整理手続きでも、弁護士は失敗なく、かつ迅速に手続きを遂行してくれます。
一般の方が自己破産を自力で行うのは難しいと言えますので、住宅や破産手続きでお悩みのことがあるならば、一度弁護士に相談・ご依頼ください。
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執筆・監修
服部 貞昭（CFP・日本FP協会認定）
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服部 貞昭（CFP・日本FP協会認定）
